Quand choisir un notaire public, une compagnie de titre ou un avocat en immobilier de Floride?

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Quand on achète une propriété immobilière en Floride, dans les Comtés de Broward et de Miami-Dade, on peut choisir celui ou celle qui va nous représenter dans la transaction. Dans les autres Comtés de Floride, c’est le vendeur du bien immobilier qui choisit qui sera le représentant de cette transaction.

L’acheteur peut toujours faire prévaloir son droit de choisir celui ou celle qu’il veut avoir pour compléter sa transaction dans n’importe quel endroit. Après tout, c’est l’acheteur qui paie. Comme agent immobilier en Floride, j’ai déjà suggéré ce choix à mes clients pour mieux les protéger dans leurs achats et ventes de biens immobiliers.

Quand choisir un notaire public, une compagnie de titre ou un avocat en immobilier? Voyons le rôle de chacun.

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Condos à moins de $100K en Floride: encore possible

Prix actuels - CoreLogic

D’après vous, les prix de l’immobilier en Floride ont-ils grimpé en flèche comme le disent les médias?

Les résultats des ventes récentes indiquent que nous sommes encore bien loin des prix de vente au sommet de la bulle avant la crise immobilière aux États-Unis de 2005 à 2007. CoreLogic, la corporation qui étudie et fournit les données financières et immobilières, indique que les prix depuis le sommet ont baissé de 12.9% en moyenne pour tous les États-Unis.

Comme la carte ci-dessus montre, en Floride le prix actuel moyen des ventes en immobilier est encore 34.1 pour-cent (34.1%) plus bas qu’en octobre 2006 au zénith de la montée fulgurante des prix.

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Trois propriétés en détresse (foreclosures, REO) dans le sud-est de la Floride

Ces phrases reviennent souvent dans la bouche des acheteurs: « Je veux avoir le meilleur ‘deal’ au monde et payer le moins cher possible. »C’est tout à fait normal de vouloir le meilleur pour soi et Pierrette et moi vous aideront dans ce projet-là.

Comme je l’ai déjà expliqué dans les médias, en Floride aujourd’hui, on a encore les meilleurs prix d’achat depuis la construction de ces propriétés.

Vient ensuite la question clé, la plus importante question pour la plupart des acheteurs d’immobilier en Floride: « Qu’est-ce que vous avez en fait de reprises bancaires et de faillites? » 

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Condos pas chers en Floride

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Voici ce qu’on trouve aujourd’hui comme condos dans la catégorie des « Pas chers ». Mais avant, quelques mots de précaution qui vous seront utiles:

  • Caveat emptor, ce qui veut dire « Soyez vigilant dans votre achat! », ou si vous préférez, « On a ce qu’on paie pour! »
  • Si les frais mensuels de la co-propriété sont moins de $300 pour les 2 chambres à coucher, il faut se demander « quel coin le syndicat a-t-il coupé? ». Près du tiers au deux-tiers des frais de l’association sont reliés aux assurances.
  • Le syndicat des co-propriétaires s’occupe-t-il de maintenir convenablement les immeubles, ce qu’on appelait auparavant « agir en bon père de famille ». C’est votre investissement et il devrait prendre de la valeur si il est bien entretenu.

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La banque et sa compagnie de titres pour votre achat. Bonne chance!

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On achète une reprise bancaire (foreclosure) parce qu’on espère bien économiser sur l’achat et même faire « un bon coup d’argent facile ». Quelquefois, c’est vrai, moins aujourd’hui qu’avant, mais de toute façon il faut être prévoyant parce que personne ne sera là pour vous aider vraiment. Et la boîte à surprises peut contenir des bonbons difficiles à avaler. À moins que …

La majorité du temps, dans une reprise bancaire, la banque exige que l’acheteur utilise la compagnie de titres de la banque pour finaliser la transaction. Le rôle de la compagnie de titres est de fournir à l’acheteur un titre de propriété clair et une police d’assurance titres. Le plus souvent, le premier est bâclé mais le second vous le recevez parce que vous payez vous-mêmes cette police.

Pourquoi n’êtes-vous pas protégé par la compagnie de titres? Parce que vous n’êtes pas son client. La banque est son seul client dans votre transaction d’achat, et son devoir est de protéger la banque en premier.

Comment? En faisant le strict minimum pour rechercher les informations qui vous intéressent sur cette propriété. La compagnie de titres vous remettra bien à la clôture de la transaction (closing) une police d’assurance titres sur cette propriété. Cette assurance cependant ne vous couvre pas pour tout ce qui est relié à votre achat comme vous pourrez le lire plus loin.

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Immobilier Floride Hebdo: Offres multiples et statistiques

Fluctuation des prix dans l'immobilier mondial

Je suis toujours mal à l’aise lorsque je dois annoncer à mon client qu’il y a déjà plusieurs offres sur le bien immobilier qu’il veut acheter. J’ai l’impression qu’il se sent pressuré pour faire une offre à un prix beaucoup plus élevé qu’il espérait et il me blâme pour cette situation.

C’est dans la nature des acheteurs de vouloir négocier à la baisse leur achat. Pourtant cette année, c’est souvent autrement.

Comme agent d’acheteurs, au fonds, ça ne me fait rien que mon client achète telle ou telle autre propriété. Ce qui est important pour moi, c’est qu’il soit satisfait de son achat. Je vois mon rôle d’agent d’acheteurs comme celui d’un conseiller plutôt que de quelqu’un qui pousse à la vente.

J’ai été formé à une autre école que beaucoup de collègues vendeurs, une école plus moderne qui prend en ligne de comptes les besoins du client avant ses propres besoins.

C’est pourquoi devant les offres multiples, on est pris par surprise. Les offres multiples ont toujours existé et dans les reprises bancaires (foreclosures, REO) et les ventes à découvert (short sales), c’est monnaie courante que d’avoir à affronter plusieurs acheteurs qui goulûment veulent s’approprier le même bien immobilier.

Mais dans les ventes traditionnelles régulières, on n’a pas vu ça depuis plusieurs années, parce que c’était un marché d’acheteurs jusqu’à quelques mois. En effet, la transition du marché d’acheteurs à celui de vendeurs a été très rapide et les raisons sont nombreuses comme j’avais écrit l’an dernier dans cet article « Les offres multiples dans un achat immobilier en Floride« .

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Immobilier Floride Hebdo: Encans Immobiliers en Floride

Maison entre bonnes mains - Immobilier Floride

Photo par thinkpanama sur Flickr

Ce premier article de l’année 2013 porte sur les encans immobiliers en Floride, aussi appelés ventes publiques aux enchères et en anglais « auctions » ou « foreclosure sales ».

À leurs questions sur les achats de condos à moins de 30,000 dollars, plusieurs clients ont rapporté que leurs banquiers leur suggéraient plutôt d’acheter à l’encan que de contacter un agent immobilier. D’un côté, ça se comprend, parce que les condos ouverts à tous les âges et à la possibilité de location dans ces prix-là, ils se comptent aujourd’hui sur les doigts de la main. La majorité des agents ne sont pas intéressés à s’impliquer dans ces ventes à bas prix sauf si l’acheteur participe à la commission de l’agent.

Donc, le banquier recommande d’acheter des condos « pas chers » à l’encan. Mais vous ne savez pas par quoi commencer!

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Immobilier Floride Hebdo: Louer un condo en Floride cet hiver

Maison entre bonnes mains - Immobilier Floride

Photo par thinkpanama sur Flickr

Louer un condo en Floride cet hiver

Il doit commencer à faire plus froid au Québec parce qu’on reçoit de plus en plus d’appels de gens qui veulent louer un condo en Floride pour quelques semaines voire quelques mois. Il y a plusieurs endroits sur l’internet où aller pour trouver un condo à louer. Nous ne sommes pas un de ces sites.

Nous vendons des condos et autres propriétés en Floride, mais nous ne faisons pas de location.

Si à l’occasion nous avons mentionné sur notre blog un appartement à louer, ça n’était que pour aider un ami en quête d’un locataire, rien de plus.

Il y a déjà plusieurs années que nous avons choisi de ne pas nous occuper de proposer des locations ou de faire la gestion de ces propriétés. Mais nous apprécions vos appels et seront heureux de vous diriger sur les bonnes pistes.

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Une faillite renversée

Reprises bancaires - Immobilier FlorideLa vente d’une reprise bancaire (foreclosure) ne veut pas nécessairement dire que c’est final pour le propriétaire en défaut. Ça pourrait changer bien des choses en Floride avec les reprises bancaires.

En effet, cette semaine la cour d’appel du Comté de Broward a déclaré que la maison de ce couple de Floridiens devra leur être retournée parce que le prêteur n’avait pas le droit de leur prendre cette propriété. La faute du prêteur vient de ce qu’il n’avait pas suivi à la lettre la loi fédérale sur « la vérité sur le prêt » (Truth in Lending Act).

Les répercussions pourraient être complexes pour toutes les reprises bancaires (foreclosures) en Floride, comme le rapporte le journaliste du journal Sun-Sentinel. Dans ce cas-ci, le propriétaire actuel devra quitter les lieux et il sera remboursé seulement du montant qu’il a payé à l’achat.

C’est une histoire à suivre.

via Sun-Sentinel ici.

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Immobilier Floride Hebdo: 4 novembre 2012

Maison entre bonnes mains - Immobilier Floride

Photo par thinkpanama sur Flickr

Hier, une heure de plus de travail car cette nuit nous sommes retournés à l’heure normale de l’Est. À 2 heures du matin, les horloges de votre iPhone et de votre ordinateur comme par magie ont indiqué 1 heure. Et par hasard, ce matin il fait soleil plus tôt, à 6:32 heures.

L’autre nouvelle de la semaine: la facture est arrivée. En effet tous les Comtés dans leur magnanimité annuelle nous ont envoyés la facture d’impôts fonciers pour l’année 2012.

Comme d’habitude, les taxes ne baissent pas et la valeur de nos propriétés augmentent toujours … pour les taxes en tous cas. En Floride, cette valeur estimée de votre condominium ou de votre maison dépend de la générosité de l’estimateur officiel du Comté.

Pour les non-résidents qui viennent tout juste d’acheter, l’estimateur calcule le 1er janvier de l’année courante la valeur d’après toutes les ventes autour de votre propriété, y compris les ventes de reprises bancaires. Puis après des calculs très savants de plusieurs mois, l’estimateur a figuré combien vaut votre propriété: vous avez ainsi votre première valeur estimée.

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L’immobilier en gros (Wholesale Real Estate) en Floride

L’immobilier en gros (wholesale real estate) n’est pas quelque chose qu’on entend souvent parler. Pourtant pour les initiés, c’est un type de transaction immobilière qui peut rapporter beaucoup.

Ça n’est pas pour les tendres cependant, et c’est pourquoi ce sont des investisseurs ou des agents immobiliers qui ne se laissent pas impressionner par les vendeurs qui vont s’occuper d’acheter ces produits.

Mais comme consommateurs et investisseurs, l’immobilier en gros permet d’acheter et de vendre une propriété en faisant un profit intéressant. Dans la plupart des cas, ces propriétés sont des propriétés en détresse (distressed properties).

Les raisons pour lesquelles un vendeur voudra se débarrasser de sa maison sont nombreuses: un décès, un divorce, un changement d’emploi, une faillite, un vendeur absent, des dommages à la propriété (moisissure, eau, gypse de Chine).

Le plus souvent, ces vendeurs sont tellement désespérés que pour eux le temps est important. C’est pourquoi, ces achats sont au comptant seulement. La propriété leur appartient mais ils sont prêts à s’en défaire le plus rapidement possible et quitter avec un peu d’argent en poche.

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Chiffres sur l’immobilier en Floride

Faire fructifier son investissement immobilier en FlorideL’Association nationale des agents immobiliers des États-Unis, le NAR (National Association of Realtors) a publié la semaine dernière son rapport sur l’immobilier pour septembre 2012, Rapport des Ventes Courantes (Existing Home Sales Report).

Qu’est-ce que ces chiffres nous disent? Au niveau national, et ce n’est pas vraiment le cas pour la Floride, les ventes de maisons ont baissé légèrement, et l’inventaire est plus serré, mais le prix de vente national moyen a augmenté comparé à l’an dernier.

Alors, les faits:

  • Prix de vente: la moyenne nationale pour septembre est $183,900, en hausse de 11.3 pour cent pour l’année.
  • Les propriétés en détresse: les reprises bancaires (foreclosures) et les ventes à découvert (short sales) représentent 24 pour cent des ventes de septembre: 13 pour cent pour les reprises bancaires et 11 pour cent pour les ventes à découvert, une baisse de 6 pour cent comparée à l’an dernier.
  • Les reprises bancaires (foreclosures) se sont vendues avec un escompte moyen de 21 pour cent de la valeur réelle du marché en août.

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