Résultat d’un ouragan: les champignons et la moisissure

Outre les dommages matériels, les champignons et la moisissure sont le résultat caché et insidieux d’un ouragan.

Dans les régions au sud des États-Unis le long du Golfe du Mexique et de l’Atlantique comme le Texas, la Louisiane et la Floride, l’humidité est omniprésente l’été. Même si la saison des ouragans est définie de juin à fin novembre, ce sont surtout les mois d’août, septembre et octobre, qui sont les plus actifs.

On se souviendra de Wilma qui a passé au dessus de Fort Lauderdale et du sud de la Floride le 24 octobre 2005. Moi, je m’en souviens et j’ai des photos pour le prouver.

Mais ce qu’il faut vérifier dans son condo ou sa maison en tant que propriétaire ou même acheteur potentiel, c’est la moisissure dans les murs et le plafond. Et c’est une menace qui ne se manifeste pas immédiatement.

L’humidité peut rester emprisonnée entre les murs de béton ou de blocs de ciment pendant des mois. Elle s’imprègne dans la couverture de laine minérale isolante avant de suinter par les panneaux de gypse ou s’épancher sur le plancher.

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Question sur les associations de co-propriétaires immobiliers en Floride

Quand on achète une propriété immobilière en Floride, il faut se soumettre aux règlements de l’association de co-propriètaires, ou syndicat, qui contrôle le bon fonctionnement de la communauté. Voici un exemple fréquent que les lecteurs me demandent.

Question: Nous sommes deux couples qui voulons acheter ensemble un condo en Floride. On a fait une offre et maintenant il faut faire les applications pour devenir co-propriétaires dans ce complexe. L’association demande que les nouveaux propriétaires aient des revenus de $55,000 par an. Faut-il que ce soit chacun des deux couples, ou seulement un des quatre qui doit avoir ce revenu? (Lucie L.)

Réponse: L’association ou syndicat de co-propriétaires, par son représentant, le Conseil d’Administration élu chaque année, décide comment elles veulent procéder pour accepter les futurs propriétaires. Le gouvernement de Floride a écrit une série de règlements pour la gestion des condominiums, les Florida Statures Chapitre 718,  qui doivent être suivies par toutes les associations de co-propriétaires. Les opérations quotidiennes du complexe sont laissées au bon jugement du CA. et il peut modifier certains règlements tout en suivant les lois de la Floride.

Quand l’association demande dans son application pour un nouveau co-propriétaire qu’il faut un revenu annuel de $55,000, en argent américain évidemment, cela veut dire que pour un couple marié, le revenu minimal total des deux doit être $55,000 par année. Comment l’association peut-elle le savoir? C’est en fournissant une copie des rapports d’impôt des années précédentes que l’association décide. En général, un couple marié fait un rapport d’impôt conjoint.

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Un superbe et luxueux condo, joyau du bon-vivre

9360 Lime Bay 211 Living Room

VENDU ~~ AU PRIX DE LISTE $75,000 (2016/12/31)

LIME BAY CONDOS, TAMARAC (FORT LAUDERDALE), FL. — Superbe condominium de 2 chambres à coucher et 2 salles de bain. Cette unité de coin est vendue clé en mains.

La chambre principale possède un vaste garde-robes et sa propre salle de bain privée. Sa cuisine moderne inclut le bar à déjeuners qui donne sur la « Florida Room ». Tous les appareils électro-ménagers récents de marque Whirlpool sont inclus dans la vente: le poêle, le frigidaire, le lave-vaisselle et le micro-ondes. Les planchers de ce condo sont en tuiles de céramiques et en bois laminés.

Le patio fermé crée une autre pièce où il fait bon se reposer ou entretenir des amis. Sa vue donne sur la piscine et le jardin. C’est le coin relax de l’appartement.

Lime Bay Condominium est à côté du terrain de golf Colony West très prisé des amateurs en vacances. Traversez la rue McNab et vous êtes dans le nouveau magasin du voisinage Walmart. Lime Bay est situé près de tous les services de la ville, des hôpitaux, et des grands supermarchés comme Publix et le populaire Sawgrass Mills Mall.

A peine à 20 km de la plage en voiture, Lime Bay est un coin idéal pour les retraités.

Parmi les activités qu’on retrouve à Lime Bay, il y a naturellement les piscines dont une chauffée, un jacuzzi, le terrain de tennis et le terrain de shuffleboard. Dans le centre communautaire, on a accès à la grande salle de billards, ping-pong et babyfoot, ainsi qu’aux salles de cartes et la bibliothèque, et le vaste auditorium où toutes sortes d’activités ont lieu comme les danses, les films, et le repas de Fêtes.

Lime Bay est une communauté active de séniors. D’ailleurs, le syndicat des co-propriétaires (« l’Association ») dit que Lime Bay est un complexe réservé aux personnes de 55 ans et plus. Il faut donc qu’un des acheteurs ait l’âge requis. L’Association exige aussi un dépôt en fiducie de 10 pour-cent avec l’offre d’achat et un revenu minimal annuel de $30K pour devenir co-propriétaire.

On retrouve plus d’informations sur ce condo, MLS # F10039239, ici sur le site de l’agent inscripteur, Sylvain Dupont, Matrix South Florida. On rejoint Sylvain au (561) 929-5495 ou DupontSellsHomes@gmail.com.

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Après Matthew, les réparations à faire

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FORT LAUDERDALE, FL — Après l’ouragan Matthew, vous avez peut-être des réparations à effectuer pour remettre en état votre condo, maison ou maison mobile. En Floride, on est bien placé pour se faire arnaquer par toutes sortes de phénomènes qui promettent terres et mondes pour réparer nos maisons et vous soutire un bon montant d’argent. On va voir arriver ces jours-ci des camions et des colporteurs qui voudront refaire vos toits, couper vos arbres et travailler dans ou sur votre propriété.

Le Bureau de la réglementation des professionnels et des affaires (Department of Business and Professional Regulation, DBPR) rappelle qu’il y a certaines activités qui n’ont pas besoin d’être certifiées mais il y en a beaucoup d’autres qui requièrent un professionnel enregistré et certifié par le gouvernement.

Comment vous protéger?

Activités qui requièrent un permis émis par le gouvernement de Floride:

  • Réparations au toit
  • Nouveau toit ou remplacement
  • Installation de nouvelles fenêtres et portes
  • Plomberie, réparation et installation
  • Electricité, réparation ou recâblage

Activités SANS besoin de permis:

  • Couper ou enlever un arbre qui est tombé
  • Enlever les débris
  • Installer une bâche sur un toit

Il vous faudra vérifier si l’entrepreneur général possède le permis requis et les assurances pour travailler sur votre propriété. Ce dernier point est très important aussi pour ceux qui travaillent sans avoir besoin de permis. C’est ce qu’on appelle « Licensed and Insured », sous licence et assuré.

DBPR offre un site gratuit pour vérifier le permis d’un entrepreneur général: http://www.myfloridalicense.com/dbpr, ou on peut appeler le +1 (850) 487-1395 et même télécharger l’application gratuite, DBPR Mobile, sur iTunes et Google Play.

Si vous soupçonnez qu’une activité non autorisée se déroule, appelez le département au +1 (866) 532-1440 ou envoyez un courriel à ULA@myfloridalicense.com.

Vous informer. Vous conseiller. Vous protéger.

Jean Feuillet

Pourquoi payer une commission à un agent immobilier

Maison entre bonnes mains - Immobilier Floride

Photo par thinkpanama sur Flickr

« Pourquoi devrais-je vous payer une commission quand je fais TOUT MOI-MEME? » me dit cette cliente ingrate quelques jours avant la cloture de la transaction. Sur le coup, je n’en revenais pas et je suis resté bouche bée et je n’ai pas su quoi répliquer.

Après toutes les négociations que j’avais faites pour vendre son condo, les discussions entre le représentant de son acheteur et elle, ma cliente, l’inspecteur en bâtiments, la compagnie de gestion, l’association des co-propriétaires, son avocat et finalement la compagnie de titres, elle me dit qu’elle fait tout elle-même pour clore cette transaction. « Quelle co… », je me suis dit sur le coup.

Par la suite, j’ai réfléchi et j’ai compris que son ignorance était en partie de ma faute. Les professionnels dans l’immobilier s’imaginent que tout le monde sait comment une vente ou un achat immobilier fonctionne en détail. On se le fait répéter assez souvent: « Je peux la vendre moi-même ma maison, je n’ai pas besoin d’un agent immobilier ». Et ma cliente a pensé de la même façon.

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Gicleurs pour tous les condos en Floride

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L’État de Floride vient de décréter que tous les complexes de condominiums de deux étages et plus devront maintenant être équipés rétroactivement d’un système de gicleurs pour la prévention des incendies. Ce nouveau règlement de l’agence qui gouverne les condominiums prend effet en 2017 à moins qu’il ne soit refusé par les co-propriétaires avant le 1er janvier prochain.

Auparavant seulement les tours de condos et d’appartements devaient avoir des gicleurs et pour cause. Maintenant ce seront tous les condos de 2 étages et plus qui seront obligés d’avoir un système de gicleurs dans tous les appartements. Les administrations de co-propriétaires vont devoir penser non seulement au financement mais aussi à toute la logistique pour cette installation.

En termes de coûts, les estimations varient entre $800 et $6,000 par unité avec un prix moyen de $2,000 par condo que le co-propriétaire aurait à payer.

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Avez-vous le bon prix pour vendre votre condo en Floride?

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La demande (l’achat) dépasse l’offre (la vente) dans de nombreuses régions du pays aujourd’hui et surtout en Floride. Avoir le bon prix de liste d’une propriété à vendre, que ce soit un condominium ou une maison, est un grand défit pour les professionnels de l’immobilier. Les vendeurs veulent souvent que le prix de leur bien immobilier soit supérieur au prix recommandé parce qu’ils croient qu’ils ont mis des « vis en or dans le gyproc« . Cependant, les meilleurs agents savent que dire au propriétaire l’heure juste est plus important que d’être apprécié par le vendeur. On ne se fait jamais aimé en disant la vérité, malheureusement.

Plus tard, n’existe pas!

Les vendeurs pensent parfois « Si le condo ne se vend pas pour ce prix, je pourrais toujours le baisser plus tard. » Les études de recherche prouvent que les maisons qui subissent une réduction de prix de liste restent sur le marché plus longtemps ce qui revient à vendre à moindre prix que pour des biens similaires.

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5 Raisons de faire inspecter un bien immobilier en Floride avant achat

Home Inspection

Acheter un bien immobilier est la dépense la plus importante qu’on aura dans notre vie. Et le deuxième investissement le plus important sera de posséder une résidence secondaire, un chalet ou un condo en Floride. Qu’on achète dans notre pays ou ailleurs, on veut savoir ce que vaut notre achat et quelles seront les dépenses additionnelles avant d’emménager.

En Floride, tous les acheteurs ont le choix de faire ou non l’inspection avant l’achat quand ils achètent comptant. Pour un prêt hypothécaire, le prêteur exigera une inspection obligatoire. Le contrat d’achat indique clairement que l’acheteur demande un certain nombre de jours pour inspecter le bien immobilier.

Tous les agents immobiliers de Floride recommandent aux acheteurs l’inspection avant l’achat du bien immobilier désiré.

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Condo clé en main à Lakes of Delray, Delray Beach, Floride

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Située entre West Palm Beach et à une 15 de km au nord de Boca Raton, Delray Beach est une ville vibrante d’activités avec ses festivals à l’année longue: le festival de jazz, le festival de l’ail, le festival d’art, les autos classiques et plusieurs autres thèmes tous aussi attirants les uns que les autres. Et puis, il y a les restaurants, la plage exceptionnelle, la route A1A qui longe la côte et passe à travers ces résidences de luxe toutes plus époustouflantes que la voisine. Et les terrains de golf ne manquent pas dans les environs, des terrains PGA renommés.

Dans cette belle ville de Delray Beach se trouve une enclave de paix et de sécurité autour d’un gigantesque lac qui s’appelle Lakes of Delray. Cette communauté avec une enceinte gardée abrite plusieurs types d’architecture de condos, quelques immeubles sont en hauteur, d’autres seulement de deux ou trois étages, et tous ces immeubles encerclent ce lac. Ici aussi, à Lakes of Delray, les activités ne manquent pas.

Après l’ouragan Wilma en 2005 qui a frappé de front ce complexe, le syndicat des co-propriétaires s’est mis à la tâche et a refait tout le centre communautaire. Cet immeuble possède un vaste auditorium où toutes sortes de spectacles sont présentés pour les co-propriétaires.

Les activités sont aussi nombreuses qu’en ville et on ne s’ennuie pas dans ce complexe. On a accès à une grande salle d’ordinateurs et une salle de billard toute équipée et très bien entretenue. On peut participer à des cours de poterie, de céramique et de peinture, des cours de danse, et des cours d’activités physique. Une très grande piscine et plusieurs autres piscines satellites, des courts de tennis, et naturellement la piste cyclable et de jogging tout autour du complexe font partie des activités quotidiennes à Lakes of Delray.

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Acheter un condo en Floride cette année? Ou pas!

South Florida CondoC’est difficile de décider si on achète un condo en Floride cette année, en 2015, ou pas. Le taux de change à la Caisse Populaire du Québec indique qu’il faut 1.36$ dollar canadien pour avoir $1.00 dollar U.S. On y pense à deux fois. Et c’est pourquoi, je veux vous donner comme toujours l’heure juste sur l’immobilier en Floride.

Pour simplifier les calculs, dans cet article j’ai multiplié les dollars américains par 1.40 pour avoir des dollars canadiens. Je conçcois que ça n’est pas à l’avantage des États-Unis, mais vous jugerez si cela vaut le coup ou non. Commençons par les choses essentielles.

Dans un article récent, le AAA (American Automobile Association), l’équivalent du CAA, prévoît que le coût de l’essence sera moins de $2.00 le gallon d’ici le mois de novembre. Il y a 3.79 litres dans 1 gallon américain, donc il en coûtera 0.74$ dollar canadien par litre.

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Location de condos, maisons, ou maisons mobiles et les taxes en Floride

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Toute activité qui résulte en un échange d’argent contre un service ou un produit aussi bien pour une entreprise qu’un particulier, dans n’importe quel pays, état ou province, entraine une taxe à payer au(x) gouvernement(s). Alors qu’arrive-t-il lorsqu’on loue son condo, sa maison ou sa maison mobile en Floride?

Louer ou sous-louer son condo, sa maison mobile ou tout autre bien immobilier est considéré par l’État de la Floride comme une activité commerciale et donc requiert le paiement de la taxe d’hébergement (Resort Tax) sur la location de son unité que ce soit pour un jour avec AirBnB, d’un mois ou de plusieurs mois.

Cette taxe aura différents noms comme « Bed Tax », « Transient Rental Tax » ou « Local Option Tourist Tax », mais l’objectif est le même avec n’importe quel nom: une taxe sur la location d’un bien immobilier en Floride.

Alors la question est: « Comment peut-on éviter de payer cette taxe?« . Il y a quatre exceptions à cette taxe d’hébergement:

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Comment se porte le marché immobilier de Floride en 2015?

Fort Lauderdale 2013 by Abujoy - Own work. Licensed under CC BY 3.0 via Wikimedia Commons - https://commons.wikimedia.org/wiki/File:FortLauderdale201303.JPG#/media/File:FortLauderdale201303.JPG

La plupart des « snowbirds » en vacances l’hiver en Floride sont retournés chez eux pour profiter d’un peu de fraîcheur. Pour certains il semble que c’est plus frais et pluvieux qu’ailleurs, mais n’empêche, ils sont chez eux. Et puis demain, c’est la Première journée d’été en 2015 avec l’équinoxe le jour de la Fête des Pères. Beaucoup d’étrangers pensent toujours à acheter en Floride. Et vous?

La Floride est encore le lieu de prédilection des acheteurs étrangers comme l’indique le rapport de l’Association nationale des agents immobiliers, le National Association of Realtors® (NAR), publié cette semaine.

En 2014, le nombre de transactions immobilières à des acheteurs non-Américains a baissé de 10 pour-cent (10%) par rapport à l’année précédente, sans doute à cause de la valeur plus élevé du dollar américain et de l’économie américaine en comparaison avec les monnaies d’autres pays. Pour les Québécois et les Français qui achètent en Floride, le prix d’un bien immobilier coutent en moyenne 20 pour-cent de plus avec leur monnaie.

Pourtant, un sur cinq des acheteurs étrangers, environ 21 pour-cent, ont acquis une maison ou un bien immobilier en Floride en 2014, comparé à 23 pour-cent (23%) en 2013. En 2014, cinq pays figurent parmi les plus importants acheteurs internationaux et représentent 51 pour-cent (51%) des ventes: la Chine, le Canada, le Mexique, l’Inde et la Grande-Bretagne.

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