Résultat d’un ouragan: les champignons et la moisissure

Outre les dommages matériels, les champignons et la moisissure sont le résultat caché et insidieux d’un ouragan.

Dans les régions au sud des États-Unis le long du Golfe du Mexique et de l’Atlantique comme le Texas, la Louisiane et la Floride, l’humidité est omniprésente l’été. Même si la saison des ouragans est définie de juin à fin novembre, ce sont surtout les mois d’août, septembre et octobre, qui sont les plus actifs.

On se souviendra de Wilma qui a passé au dessus de Fort Lauderdale et du sud de la Floride le 24 octobre 2005. Moi, je m’en souviens et j’ai des photos pour le prouver.

Mais ce qu’il faut vérifier dans son condo ou sa maison en tant que propriétaire ou même acheteur potentiel, c’est la moisissure dans les murs et le plafond. Et c’est une menace qui ne se manifeste pas immédiatement.

L’humidité peut rester emprisonnée entre les murs de béton ou de blocs de ciment pendant des mois. Elle s’imprègne dans la couverture de laine minérale isolante avant de suinter par les panneaux de gypse ou s’épancher sur le plancher.

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Une saison d’ouragans qui perdure

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Nous sommes à peine à la moitié de la saison des ouragans et il semble que cette année, comme en 2005, nous allons recevoir toutes les lettres de l’alphabet. Il reste encore deux mois d’activité et aujourd’hui Nate va toucher terre comme catégorie 1 ou 2 près de Nouvelle Orléans.

Dans le sud de la Floride, nous avons été épargnés des dégâts de José et de Maria bien que la pluie continue tous les jours.

Pour nous, la violence d’Irma a semé la destruction dans les Keys, Miami et le sud-ouest de la Floride. Pour la région de Fort Lauderdale, bien qu’il y ait eu des vents terribles et de la pluie, c’est la perte d’électricité qui a été le plus difficile. Certains sont restés dans l’ombre pendant plus de 11 jours. Et il faisait très, très chaud et humide.

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Pourquoi demander les comparables avant de vendre ou acheter un bien immobilier en Floride

 

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Les comparables sont en réalité l’analyse du marché des ventes comparables les plus récentes dans un endroit donné. C’est en quelque sorte une évaluation de la valeur d’un bien immobilier.

Les banques sont les plus grands utilisateurs d’experts agréés en évaluation pour déterminer la valeur réelle d’une propriété à vendre ou à acheter. Ces évaluateurs sont certifiés par le gouvernement pour offrir ce service spécialisé quasi scientifique.

Tous les propriétaires peuvent aussi demander à un évaluateur agréé de leur fournir une estimation précise de la valeur de leur propriété à vendre. Dans certains cas, la dépense, quelques centaines de dollars, sera bien justifiée.

Le plus souvent, on demande à son agent immobilier de fournir une analyse de marché comparative (Comparative Market Analysis ou CMA) de la propriété à vendre ou à acheter. Cette analyse sera moins complète que l’estimation d’un évaluateur, mais elle donnera une bonne idée de ce qu’on peut demander ou offrir pour un bien immobilier, et la plupart du temps, c’est un service gratuit offert par son agent.

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Mon agent immobilier refuse de négocier le prix d’achat pour moi. Pourquoi?

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C’est la question que m’a posée notre nouvelle voisine. Elle vient d’acheter dans notre communauté une belle maison mais elle n’est pas satisfaite du travail que son agent immobilier a fait pour elle. Je lui ai donc demandé comment sa transaction s’était passée, et elle m’a raconté son histoire.

Son mari et elle ont été sur Internet pour chercher des propriétés et ils se sont promenés sur plusieurs complexes dans la région. Ils se sont arrêtés au nôtre dans l’ouest de Fort Lauderdale. Ils sont venus plusieurs fois voir l’endroit et ont enquêté sur les environs. C’est alors qu’ils ont remarqué une maison qui leur est tombé dans l’oeil. Un coup de coeur.

Il y avait sur le poteau le nom et le numéro de téléphone de l’agent qui avait mis en vente cette maison. Ils l’appellent et prennent rendez-vous. Cette maison est tout à fait ce qu’ils cherchaient. Le lendemain, ils proposent à l’agent de l’acheter à un prix un peu plus bas, mais très raisonnable et dans la moyenne des prix d’achat de cette communauté.

L’agent du vendeur refuse de négocier sur le prix pour eux, soit disant que le vendeur ne voulait pas baisser de prix. Après plusieurs va et vient, finalement, les acheteurs acceptent et font une offre d’achat au plein prix listé tel que cet agent leur conseillait. C’est un achat comptant et sans problème pour une vente rapide.

C’est après la transaction de clôture que les nouveaux propriétaires, nos voisins, se posent des questions sur les prix de vente et surtout ils sont frustrés parce que cet agent immobilier n’a rien fait pour les aider à négocier un prix moindre. Ils se questionnent sur leurs actions et les actions du courtier du vendeur qui était leur intermédiaire dans cet achat.

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Quand choisir un notaire public, une compagnie de titre ou un avocat en immobilier de Floride?

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Quand on achète une propriété immobilière en Floride, dans les Comtés de Broward et de Miami-Dade, on peut choisir celui ou celle qui va nous représenter dans la transaction. Dans les autres Comtés de Floride, c’est le vendeur du bien immobilier qui choisit qui sera le représentant de cette transaction.

L’acheteur peut toujours faire prévaloir son droit de choisir celui ou celle qu’il veut avoir pour compléter sa transaction dans n’importe quel endroit. Après tout, c’est l’acheteur qui paie. Comme agent immobilier en Floride, j’ai déjà suggéré ce choix à mes clients pour mieux les protéger dans leurs achats et ventes de biens immobiliers.

Quand choisir un notaire public, une compagnie de titre ou un avocat en immobilier? Voyons le rôle de chacun.

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Question sur les associations de co-propriétaires immobiliers en Floride

Quand on achète une propriété immobilière en Floride, il faut se soumettre aux règlements de l’association de co-propriètaires, ou syndicat, qui contrôle le bon fonctionnement de la communauté. Voici un exemple fréquent que les lecteurs me demandent.

Question: Nous sommes deux couples qui voulons acheter ensemble un condo en Floride. On a fait une offre et maintenant il faut faire les applications pour devenir co-propriétaires dans ce complexe. L’association demande que les nouveaux propriétaires aient des revenus de $55,000 par an. Faut-il que ce soit chacun des deux couples, ou seulement un des quatre qui doit avoir ce revenu? (Lucie L.)

Réponse: L’association ou syndicat de co-propriétaires, par son représentant, le Conseil d’Administration élu chaque année, décide comment elles veulent procéder pour accepter les futurs propriétaires. Le gouvernement de Floride a écrit une série de règlements pour la gestion des condominiums, les Florida Statures Chapitre 718,  qui doivent être suivies par toutes les associations de co-propriétaires. Les opérations quotidiennes du complexe sont laissées au bon jugement du CA. et il peut modifier certains règlements tout en suivant les lois de la Floride.

Quand l’association demande dans son application pour un nouveau co-propriétaire qu’il faut un revenu annuel de $55,000, en argent américain évidemment, cela veut dire que pour un couple marié, le revenu minimal total des deux doit être $55,000 par année. Comment l’association peut-elle le savoir? C’est en fournissant une copie des rapports d’impôt des années précédentes que l’association décide. En général, un couple marié fait un rapport d’impôt conjoint.

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Un superbe et luxueux condo, joyau du bon-vivre

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VENDU ~~ AU PRIX DE LISTE $75,000 (2016/12/31)

LIME BAY CONDOS, TAMARAC (FORT LAUDERDALE), FL. — Superbe condominium de 2 chambres à coucher et 2 salles de bain. Cette unité de coin est vendue clé en mains.

La chambre principale possède un vaste garde-robes et sa propre salle de bain privée. Sa cuisine moderne inclut le bar à déjeuners qui donne sur la « Florida Room ». Tous les appareils électro-ménagers récents de marque Whirlpool sont inclus dans la vente: le poêle, le frigidaire, le lave-vaisselle et le micro-ondes. Les planchers de ce condo sont en tuiles de céramiques et en bois laminés.

Le patio fermé crée une autre pièce où il fait bon se reposer ou entretenir des amis. Sa vue donne sur la piscine et le jardin. C’est le coin relax de l’appartement.

Lime Bay Condominium est à côté du terrain de golf Colony West très prisé des amateurs en vacances. Traversez la rue McNab et vous êtes dans le nouveau magasin du voisinage Walmart. Lime Bay est situé près de tous les services de la ville, des hôpitaux, et des grands supermarchés comme Publix et le populaire Sawgrass Mills Mall.

A peine à 20 km de la plage en voiture, Lime Bay est un coin idéal pour les retraités.

Parmi les activités qu’on retrouve à Lime Bay, il y a naturellement les piscines dont une chauffée, un jacuzzi, le terrain de tennis et le terrain de shuffleboard. Dans le centre communautaire, on a accès à la grande salle de billards, ping-pong et babyfoot, ainsi qu’aux salles de cartes et la bibliothèque, et le vaste auditorium où toutes sortes d’activités ont lieu comme les danses, les films, et le repas de Fêtes.

Lime Bay est une communauté active de séniors. D’ailleurs, le syndicat des co-propriétaires (« l’Association ») dit que Lime Bay est un complexe réservé aux personnes de 55 ans et plus. Il faut donc qu’un des acheteurs ait l’âge requis. L’Association exige aussi un dépôt en fiducie de 10 pour-cent avec l’offre d’achat et un revenu minimal annuel de $30K pour devenir co-propriétaire.

On retrouve plus d’informations sur ce condo, MLS # F10039239, ici sur le site de l’agent inscripteur, Sylvain Dupont, Matrix South Florida. On rejoint Sylvain au (561) 929-5495 ou DupontSellsHomes@gmail.com.

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FIRPTA, le sujet tabou des courtiers immobiliers francophones de Floride

 

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Comme vous l’avez déjà lu sur notre blog, il n’y a pas de taxe de bienvenue sur les achats immobiliers en Floride. Vous êtes tous bienvenus chez nous! Et il n’y a pas de taxes sur la vente d’une propriété, mais il y a FIRPTA. Le mot à lui seul sème la sueur froide chez les courtiers et les agents immobiliers en Floride. Personne ne semble vouloir aborder le sujet de front pour ne pas perdre l’inscription ou la vente du condo et de la propriété de leurs clients étrangers.

Alors, c’est quoi FIRPTA? En bref, le Ministère des Finances, Internal Revenu Service (IRS),  retient un montant de 15% de la vente d’un bien immobilier par un vendeur étranger non-résident des États-Unis. C’est une manière pour le gouvernement américain de contrôler que le gain en capital soit déclaré dans un rapport d’impôt.

La loi sur FIRPTA a changé, pour le mieux diront les autorités parce qu’il y a eu beaucoup d’abus. Depuis février 2016, les règles sur la vente de biens immobiliers sont maintenant appliquées à la lettre. Cependant quelques rares compagnies de titres appliquent les exceptions à la loi suivant les conseils de leurs avocats. Il faut savoir à qui s’adresser.

En bref, voici les nouvelles règles lors de la vente d’un bien immobilier par un vendeur étranger qui ne fournit pas de rapport d’impôt aux USA.

Les nouveaux changements de FIRPTA s’appliquent pour les transactions suivantes:

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Après Matthew, les réparations à faire

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FORT LAUDERDALE, FL — Après l’ouragan Matthew, vous avez peut-être des réparations à effectuer pour remettre en état votre condo, maison ou maison mobile. En Floride, on est bien placé pour se faire arnaquer par toutes sortes de phénomènes qui promettent terres et mondes pour réparer nos maisons et vous soutire un bon montant d’argent. On va voir arriver ces jours-ci des camions et des colporteurs qui voudront refaire vos toits, couper vos arbres et travailler dans ou sur votre propriété.

Le Bureau de la réglementation des professionnels et des affaires (Department of Business and Professional Regulation, DBPR) rappelle qu’il y a certaines activités qui n’ont pas besoin d’être certifiées mais il y en a beaucoup d’autres qui requièrent un professionnel enregistré et certifié par le gouvernement.

Comment vous protéger?

Activités qui requièrent un permis émis par le gouvernement de Floride:

  • Réparations au toit
  • Nouveau toit ou remplacement
  • Installation de nouvelles fenêtres et portes
  • Plomberie, réparation et installation
  • Electricité, réparation ou recâblage

Activités SANS besoin de permis:

  • Couper ou enlever un arbre qui est tombé
  • Enlever les débris
  • Installer une bâche sur un toit

Il vous faudra vérifier si l’entrepreneur général possède le permis requis et les assurances pour travailler sur votre propriété. Ce dernier point est très important aussi pour ceux qui travaillent sans avoir besoin de permis. C’est ce qu’on appelle « Licensed and Insured », sous licence et assuré.

DBPR offre un site gratuit pour vérifier le permis d’un entrepreneur général: http://www.myfloridalicense.com/dbpr, ou on peut appeler le +1 (850) 487-1395 et même télécharger l’application gratuite, DBPR Mobile, sur iTunes et Google Play.

Si vous soupçonnez qu’une activité non autorisée se déroule, appelez le département au +1 (866) 532-1440 ou envoyez un courriel à ULA@myfloridalicense.com.

Vous informer. Vous conseiller. Vous protéger.

Jean Feuillet

On n’a pas invité Matthew au party

Ouragan Matthew Octobre 2016 - Directions 5 jours

Ouragan Matthew Octobre 2016 – Directions 5 jours

FORT LAUDERDALE, FL — Quinze ans déjà que nous avons passé en Floride sans ouragan. Le dernier était Wilma en 2005, après que Katrina ait ravagée l’ouest de la Floride, et même nous un peu, mais surtout la Louisiane. Matthew l’ouragan d’octobre 2016 arrive en pleine force. Après avoir traversé l’Atlantique d’est en ouest, le voilà qui approche de nos terres. Hier c’était Haïti (65 morts rapportés  10:00 AM) et Cuba qui prenait le pire de cet ouragan de catégorie 4, des vents de 155 mph (250 kmh) et plusieurs centimètres de pluie.

Ce matin, le centre de cet ouragan Matthew est juste au dessus de Nassau dans les Bahamas avec des vents de 85 mph, catégorie 3. Là aussi beaucoup d’eau en plus des vents.

Matthew se dirige vers le sud-est de la Floride, Fort Lauderdale et toute la région en prenant de la force avec des vents de 150 mph ou plus. Gouverneur Scott a déjà émis un état d’urgence de sorte que tous les systèmes et services urgents soient en opération. Tout le monde devrait être prêt à subir des dommages et peut-être même ne pas avoir d’électricité pendant plusieurs jours.

Ceux qui ont des maisons mobiles, les premiers immeubles à être détruits dans un ouragan, ont reçu l’ordre d’évacuer depuis hier soir et de se réfugier dans les centres d’abri.

La chose la plus inhabituelle dans cet ouragan est que les modèles de météo indiquent que l’ouragan après avoir longé la côte de Floride reviendrait en boomerang frapper l’est de la Floride à nouveau.

Comment s’informer?

Bonne chance à tous et rester au sec et en sécurité.

Jean Feuillet

Le blog fait peau neuve!

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Aurore sur la plage de Fort Lauderdale

Un nouveau jour se lève pour nous. Quand j’ai réalisé que nous avions écrit plus de 250 articles sur l’immobilier en Floride depuis 2010, je me suis dit qu’il fallait faire peau neuve. Plus de 250 articles et presque 1 500 lecteurs réguliers, c’est quelque chose, et nous vous remercions de votre support continu.

C’est vous qui nous avez montré que vous vouliez avoir non seulement l’heure juste sur l’immobilier en Floride, mais aussi des informations pertinentes sur les lois et règlements qui régissent l’immobilier pour faire vos achats et vos ventes de biens immobiliers en toute confiance.

Alors pour nous, aujourd’hui, une nouvelle vie commence par utiliser un nouveau nom de site. Nous sommes devenu maintenant Le Webzine Immobilier Floride et notre nouvelle adresse sur Internet est http://WebzineImmobilierFloride.com

Tous les 250 articles que nous avons écrit pour vous sont là et vous pouvez faire la recherche sur un sujet particulier dans la case Recherche ou en cliquant sur un sujet dans la colonne droite des Mots clés.

Notre adresse de courriel aussi est changée. Maintenant vous nous contactez sur JeanFeuillet@WebzineImmobilierFloride.com.

Autre changement, les pages du site comptent juste quatre sections pour simplifier la page et l’accès:

Ça prend plusieurs semaines pour activer toutes les fonctions et modifications que nous désirons apporter à votre nouveau webzine, mais nous vous assurons que nous gardons à l’esprit la base de notre mission et de notre service à votre égard:

Vous informer. Vous conseiller. Vous protéger.

Merci et à très bientôt,

Jean Feuillet

Le Quitclaim Deed: Avantages et inconvénients

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Le Quitclaim Deed est un acte légal en immobilier entre un propriétaire, appelé « le cédant » (« grantor »), qui transfère son intérêt dans la propriété immobilière et un destinataire, appelé « le bénéficiaire » (« grantee »). La meilleure traduction du terme « Quitclaim Deed » que j’ai trouvée serait un « acte de renonciation ».

Cet acte de renonciation « Quitclaim Deed » est le plus souvent utilisé pour transférer les intérêts d’un titre de propriété sans échange d’argent entre des membres d’une famille ou à une corporation. Dans plusieurs États comme la Floride, la vente par le Sheriff d’une propriété adjugée en faillite est aussi conclue par un acte de renonciation.

Comme il n’y a pas en principe de transfert d’argent dans cet acte de renonciation « Quitclaim Deed », plusieurs propriétaires sont tentés de « vendre sous la table » ou « vendre au noir » leur bien immobilier pour ne pas déclarer l’impôt sur les plus-values immobilières de la vente (« capital gains tax »). Avec la complicité de compagnies de titres et d’avocats véreux et sans scrupules, plusieurs Québécois, Français et autres étrangers, utiliseront ce mode de transfert de propriété immobilière.

Mais il y a plusieurs aspects à considérer dans ce type de transaction, surtout pour « l’acheteur » ou « le bénéficiaire ». C’est ce que nous allons lire dans les paragraphes suivants.

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